Immoconseil

Conseil de l'agence

Constitution du dossier de location et les mentions ob

Publié le

Pour l'instruction des candidatures, ne pourront plus être exigées que des pièces énumérées restrictivement par voie réglementaire à intervenir. Cette restriction concerne également les cautions personnelles éventuellement sollicitées par le bailleur. Le non respect de ces dispositions est puni d'une amende administrative, prononcée par le représentant de l'État dans le département, dont le montant ne peut être supérieur à 3 000 € pour une personne physique et à 15 000 € pour une personne morale. Le montant de l'amende est proportionné à la gravité des faits constatés.

Conditions de forme du bail :

Un contrat type, qui reprendra les dispositions d'ordre public de la loi, sera défini par voie règlementaire.

Pour autant, les parties pourront toujours convenir de clauses optionnelles (mécanismes de répartition de charges non individualisables, transfert de charges de travaux, couleurs des revêtements muraux, condition suspensive du départ du locataire antérieur, souscription ou non d'une assurance risques locatifs et renonciation conséquente à la clause résolutoire).

La loi elle-même prévoit l'intégration d'une clause particulière lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d'amélioration du logement que le bailleur fera exécuter ;

le contrat de location (ou un avenant à ce contrat) peut fixer la majoration du loyer consécutive à la réalisation de ces travaux.

S'agissant des mentions obligatoires :

Le bail devra rappeler notamment, comme par le passé l'identité du preneur, la désignation des locaux, de leurs équipements d'usage privatif et commun mais surtout :

- L'indication de la surface habitable

Pas nouveau mais les sanctions désormais sont bien définies en cas d'omission ou d'erreur.

-    Nom et domicile du bailleur et de celui de son mandataire

Pour rappel car trop souvent ces mentions sont absentes.

-    Les équipements d'accès aux nouvelles technologies de l'information et de la communication
-    le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle ;
-     Le loyer de référence et le loyer de référence majoré en zones encadrées par catégories de logement.
-     Le montant du complément de loyer exceptionnel et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail.
-     Le montant et la date de versement du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, dès lors qu'il a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail
-     La nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement du bail ;
-     Le montant du dépôt de garantie mais surtout le renoncement du bailleur au bénéfice de la GUL.
-     Les dispositions relatives à la rémunération de l'intermédiaire, agent immobilier.

(Reproduction des trois premiers al. du I de l'article 5 ainsi que les montants des plafonds déterminés par décret).
 

Mentions réputées non écrites :

Il est désormais interdit d'appliquer des pénalités en cas d'infraction aux clauses du bail ou d'un règlement intérieur d'immeuble.
La clause pénale n'est donc plus admissible.
Est également interdite la clause qui impose au locataire, en surplus du paiement du loyer pour occupation du logement, de souscrire un contrat pour la location d'équipements.


Les documents à joindre au bail :

-    Une notice d'information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ainsi qu'aux voies de conciliation et de recours qui leurs sont ouvertes pour régler leurs litiges est annexée au contrat de location.

Cette notice doit encore être définie par arrêté ministériel. Nous savons déjà cependant par la loi elle même que cette notice d'information précisera également les droits, obligations et effets, pour les parties au contrat de location, de la mise en oeuvre de la garantie universelle des loyers.

-    L'état des lieux devra être établi selon des modalités qui restent à être définies par décret en conseil d'Etat.
-    Le dossier de diagnostics techniques : trois nouvelles informations

o     La copie d'un état mentionnant l'absence ou le cas échéant la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l'amiante.

Un décret doit définir les modalités d'application de cette disposition, notamment la liste des matériaux ou produits concernés.


o    Un état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz dont l'objet est d'évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes.
(Au départ ce diagnostic ne portait que sur les tubes souples ou tuyaux flexibles d?alimentation des appareils fonctionnant au gaz).


Un décret en Conseil d'État doit définir les modalités d'application de cette disposition, ainsi que les dates d'entrée en vigueur de l'obligation en fonction des enjeux liés aux différents types de logements, dans la limite de six ans à compter de la publication de la loi ALUR.

Surface habitable erronée ou manquante :

Lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté.
À défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer.
La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail.
Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d'effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande.


Le régime de la colocation

Un contrat type, qui reprendra les dispositions d'ordre public applicables, sera défini par voie règlementaire

L'assurance multirisque habitation, les charges locatives et la clause de solidarité en matière de colocation sont impactées par les dispositions de la Loi ALUR.

Contactez-nous Appelez-nous Appeler l'agence